中国房地产开发商整合大潮将加速

本文作者为标准普尔分析师符蓓 中国今年6月份出现银行间拆借几近停滞的局面,从而引发信贷紧缩。中国央行对此的反应是决定不向货币市场注入资金,这一举措的目的可能是遏制中国快速膨胀的”影子银行”系统的发展。 由于无法从其它渠道获得融资,房地产商被迫不时从另类融资渠道(包括信托公司)获得资金。竞争实力较弱的中资房地产开发商今年面临借款难度增大或借款成本高企的局面。 中国人民银行(中国央行)在7月份决定取消银行贷款利率下限。此举最有可能令大型开发商受益,因为银行贷款利率将随着银行间竞争加剧而下降。由于小型企业依旧容易受到经济周期的影响,因此它们获得银行贷款的渠道可能仍然有限。 标准普尔评级服务认为,上述两个事件可能预示信贷环境的变化。但对流动性和再融资风险的影响因企业而异。 在2009年以来政府大规模投资拉动经济增长以及市场担心坏账将上升之后,中国的新领导层似乎有意减缓信贷的过快增长。中央政府可能将采取措施提高获得信贷的难度以及增加企业融资成本。这种影响可能将在未来 6到12个月内显现。 我们相信,最大的开发商的基本面实力足以消化潜在的信贷紧缩的影响。今年前六个月的强劲销售已经提高了企业的流动性缓冲,因再融资风险降低。强劲的销售令部分开发商重新获得了土地收购和扩张所需的资金。我们相信大型房地产企业的流动性将至少在未来6到12个月内保持在充足的健康水平。但实力较弱的开发商仍然需要苦苦挣扎。 我们维持对该行业的稳定展望。由于流动性状况改善和再融资压力减弱应有助于开发商抵御信贷紧缩的影响,因此评级趋势为中性。未来6到12个月内任何的评级调整都将取决于企业个体因素。大部分获我们评级的开发商(包括那些评级不高于“B+”的企业)都被视作中国的大型开发商。 对流动性的支持因素 我们预计监管风险将处于中性至略微负面。我们预计中央政府不会在未来6到12个月内出台任何新的严厉调控政策。在出口、制造业和重型机械行业目前均面临压力之时,房地产市场的稳定将对中国实现经济增长目标提供支持。我们相信,如果土地和房地产价格大幅上升,地方政府可能将更为严格地实施现有的调控政策或出台微调措施。 2013年第二季度中国实际国内生产总值(GDP)增速降至7.6%, 低于前一季度的7.7%。中国政府对今年实际GDP增速设定的目标是7.5%。标准普尔对2013年的基准情景预期为增长7.3%, 而且我们认为这一数字存在一定的下调风险。鉴于全球经济前景仍然不确定, 因此GDP增长可能需要获得国内消费的支持。 我们认为, 中资房地产商2013年后6个月的销售前景可能趋弱。这是因为大多数房地产商今年上半年的销售业绩强劲,从而令它们积极促销的动力减弱。但大部分获评级开发商应能实现全年销售目标。由于中资房地产商计划在下半年推出更多新的可供销售项目,我们预计市场供应将增加,因此成交量不会明显下降。 潜在的自住型购房者似乎不预期房价会出现大幅下降。平均售价可能持平或小幅下降。我们预计信贷状况将趋弱,销售前景的有利程度下降,因此房价涨幅应有限。中国100个城市2013年前6个月的住宅平均售价上涨 4.5%, 而我们基准情景假设中对全年的涨幅假设为5%。 流动性的风险 房地产业未来6到12个月内的销售表现可能不均衡。大型房地产商2013年前6个月的销售额约为600亿元人民币,这些企业包括万科企业股份有限公司(万科)、绿地集团、保利房地产(集 团)股份有限公司(保利地产)、中国海外发展有限公司(中国海外发展)。 部分获评级开发商实现销售额同比超过 50%的增幅,它们包括融创中国控股有限公司(融创控股)、碧桂园控股 有限公司(碧桂园)和华润置地有限公司(华润置地)。 另一方面,小型开发商仍然需要努力实现全年目标,其中包括恒盛地产控股有限公司(恒盛地产)、明发集团(国际)有限公司(明发 集团)和宝龙地产控股有限公司(宝龙地产)。小型开发商容易受到信贷状况变化的影响,且对竞争加剧敏感。 如果土地成本继续上升,中央政府可能出台更多的降温措施。今年上半年地方政府土地收入显著增长。比如根据房地产中介公司中原地产的数据,北京市今年前6个月实现土地收入630亿元人民币,较上年增长350%。在过去一年销售良好的开发商急于补充土地储备,因此积极主动进行土地收购。 我们认为,大部分获评级开发商在土地成本和土地收购的管理上采取理性态度。但佳兆业集团控股有限公司(佳兆业集团)在土地市场上的激进程度要高于我们此前的预期,尽管市场前景不确定。如果市场突然出现转向,则那些支付过高价格进行收购的开发商的现金流和流动性将面临压力。 随着土地竞争升温以及土地成本上升,越来越多的开发商通过合资企业收购项目。如果合作各方不能实现良好合作,则这种结构会带来经营或财务问题。合资企业的好处是开发商能够共担风险和投资成本,并且避免在土地收购中进行价格战。但是,这种结构会给我们的分析工作带来困难,因为我们通常无法及时获得项目信息。 我们预计房地产业未来6-12个月内的再融资风险有限。房地产企业今年销售强劲和过去两至三个季度内获得融资的渠道通畅,这有助于它们对固定期限且成本较高的信托贷款和海外负债进行再融资。多家开发商面临大量的即将到期的债务,比如恒大地产集团有限公司(恒大地产) 面临2014年初到期的55.5亿元人民币债务。恒大地产今年的销售良好且利润率处于合理水平。我们预计该公司将拥有充足的内部资源来偿还或再融资该债券。 违约率在未来6到12个月内可能保持在低水平。但人和商业控股有限公司(人和商业)是我们评级的开发商中未来一年内面临较高违约风险的企业,因为该公司要完成足够的销售,以履行财务偿付义务的难度较大。而且这家公司不拥有土地使用权,因此可剥离出售以缓解流动性紧张的资产有限。 我们预计行业整合将在未来几年内加快。2013年前6个月,前10大企业的市场占有率约为15%。我们预计它们的占有率将在未来3年内升至20%。大型开发商与小型开发商之间成本和获得融资的难度之间的差异可能将进一步扩大,因房地产业贷款增速从2013年上半年同比增长129%的高点有所下降。 实力较弱的开发商可能寻求并购来提供流动性支持。比如绿地集团出于此原因收购盛高置地(控股)有限公司(盛高置地)。因小型企业在适应不断变化的市场方面困难重重,大型全国性房企能够继续获得低成本融资从而寻找收购机会而小型房企只能苦苦挣扎以适应不断变化的市场。行业分化和整合明显呈现加速态势。 访问 中国金融播客 观看并收听更多精彩节目!您更可以在iTunes商店内直接订阅本播客节目。关注中国金融播客的微博以得到实时更新!.

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