新地王现象值得警惕

本文作者是中国国际金融有限公司宏观经济研究部 近期土地交易量价齐升导致土地出让金收入大增。有可能是地方政府在影子银行融资受限的同时仍然能够维持基础设施投资快速增长的主要原因。 土地出让金收入上升对地方政府的财政收支和私人部门的需求会产生何种影响?这种影响在短期和中长期有什么不同? 我们从政府扩张支出的三类资金来源入手,分析其对总体经济的影响。 一是税收。从宏观经济的角度看,政府以增加税收来扩张开支,不改变财政赤字,从而不带来政府和私人部门之间的净资源的转移。税收是政府对私人部门收入的无偿占有,因此通过增加税收来提高财政支出,相应减少私人部门收入和支出,相应的政府支出的增加对总需求的拉动效果极为有限。 二是发债。政府通过增加负债来提高当期的财政支出,会扩大财政赤字或者减少财政盈余,财政政策的积极程度要高于第一种情况。虽然理论上政府的负债要靠未来增加税收来偿还,因而长期来讲政府债券等同于税收(所谓“李嘉图等价”),但现实中私人部门往往将持有的政府债券看作一种资产,而不会将其与交纳给政府的税收同样看待,因此政府负债对私人部门支出的影响不同于税收的影响。 一般情下,政府通过负债扩大支出会有效拉动总需求扩张。但政府这么做的时候,还是会对私人部门的支出形成一定的挤压,因为如果没有货币政策放松的配合,政府发债容易推升市场利率,从而打压私人部门的消费和投资支出。 在中国,政府还有第三种收入来源,就是卖地收入,也即所谓的土地财政。政府卖地,其实是政府将国有土地(政府原有的或征用的)的使用权长期出让给企业从事工业或者商业(即房地产开发)经营。在我国商业用地的价格远高于工业用地。 统计局统计的土地购置面积即是指用于房地产开发(商业用地)的购置面积。今年1至7 月累计土地购置面积1.87 亿平方米,土地成交价款4398 亿元,相当于均价2350 元/平方米,而长三角地区的工业用地价格约为10-20 万元/亩(合150-300 元/平方米)。 今年以来,土地购置面积增速回升,土地价格也持续上涨。土地交易量价齐升,导致政府的土地出让金收入增长较快,很大程度上支持了地方政府的收入,使得地方政府能够维持较高的基础设施投资增速。 政府通过卖地收入扩大支出,短期内对总需求的拉动效应大于增加税收或财政赤字。政府出让土地得到收入,对私人而言是获得了一项资产,不影响私人部门的永久收入,从而不会像税收那样挤压私人的支出。 同时,土地出让金也不会像政府借债那样推升市场利率,挤压私人部门的融资条件,影响其消费和投资支出。相反,土地交易的上升可能从两个方面刺激私人部门的支出。因此,短期而言,土地交易的活跃一方面增加政府的收入和开支,另一方面也增加相关私人部门的财富和支出,对总需求的拉动效果非常显著。 但是中长期来看,土地财政会侵蚀实体经济的创新和生产能力,不利于经济增长,同时也加大长周期的大上大下的波动。 首先,土地财政的扩张模式依赖房地产价格的上涨。房地产对资金的旺盛需求提高了其他私人经济部门的融资成本。 其次,地价和房价的大幅上涨,以及与此相关的地租和房租的不断上涨,增加了非房地产行业的生产和运营成本,挤压了其发展空间。 第三,房地产价格的过快上涨容易形成不利于经济增长的激励机制。这将导致与实业投资相伴随的创新精神受到削弱,而实业投资和创新恰恰是经济长期增长的源泉。 最后,正因为房地产和金融联系紧密,具有很强的顺周期特征,自动纠正过度扩张的机制弱,加大了经济的长周期的上下波动,甚至带来金融危机的风险。 总之,当前经济运行中出现一些积极现象。但是,也出现了值得警惕的现象,那就是房地产市场的再次上升,不少地方政府卖地出现地价创历史新高。在房地产价格已经很高,对其他行业的挤压越来越严重的情况下,靠房地产来支持短期的投资无疑是饮鸩止渴。 从税收、举债、卖地三种地方政府的收入来看,卖地的顺周期性最强,最缺乏自我纠正过度扩张的机制。 长效机制的建立需要改变对土地财政的过度依赖,这涉及房产税的引进。对于土地出让收入的使用,也要建立更规范的监督制度,包括把土地收益纳入政府的预算。 城镇土地供给方式也需要改革。目前地方政府是城镇土地的垄断提供者。在地方政府享受土地财政收入的同时,也造成了很多负面后果。一方面,地价上涨推升房地产泡沫,另一方面是农民对拆迁补偿不满,社会矛盾不断。 一个解决的方向是通过确认农村集体土地产权,在有限的框架下允许农村土地使用权流转,逐步打破地方政府在城市用地供应方面的垄断。 (本文经过文字编辑修改) 访问 中国金融播客 观看并收听更多精彩节目!您更可以在iTunes商店内直接订阅本播客节目。关注中国金融播客的微博以得到实时更新!.

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