中国房地产开发商将迎来”苦日子”

本文作者是中国证券研究公司JL沃伦资本(JL Warren Capital)创始人李君蘅 为响应中国房地产开发公司万科集团副总裁毛大庆所作的看空言论,我们做了一些分析来验证毛先生关于中国住宅市场供应过剩的评论。 与毛先生使用的以每千人所占住宅单位来衡量市场饱和度不同,我们采取了其它的衡量方法,但我们的结论与其相似,即中国住宅市场的确存在供大于求的现象。 按总楼面面积计算,我们预计2014年供应大于需求的数量为14亿平方米。就需求和供给而言,中国住宅房地产市场在2013年和2014年已达到拐点,不论是否受投资性需求的影响。 由于未来两到三年将继续存在供应过剩,家庭存量盈余将加速。2012至2013年的新建项目将在2014年至2016年推出,而新住房和改善性住房的需求会有所下降,二者均受人口统计特征影响。 中国的平均结婚年龄约为25岁。自1979年改革开放以来,中国的人口出生率在1987年达到2330万人次的高峰,随后在1992年下降至1820万人次,并在2003年进一步降至1240万人次。 1987年出生人口的平均结婚年龄约在25岁之后,即2012年左右。新建家庭的刚性需求因此在2012年左右达到一个高峰,此后便不断呈下降趋势。我们估计,2012年以来新建家庭数量每年下降约7%。 中国每年新出生人口数自2000年以来已稳定在1200万人次左右。假设人均住房需求量约为35平方米,那么2025年以后新建家庭每年的需求约为4.2亿平方米。我们估计2003年至2013年,假设每人每年的需求为1平方米,改善性需求为每年5至5.5亿平方米。 关于中国城市化的一个主要假设是,它将直接刺激一二级城市的住宅需求。我们的研究表明,由于中国的户籍限制和价格承受能力等问题,住宅需求并未过多受益于外来务工人员流入城市这一现象。 中国的房地产开发商采用高度杠杆运作。当交易量枯竭导致供给过剩的必然结果,开发商将很快采取降价手段来减少库存,从而获得现金来偿还债务。 房价下降也会导致投资性需求的萎缩,我们估计投资性需求占商业房屋交易总量的比例将从2009年30%高峰下降至15%左右。 由于新建住宅从动工到完工平均需要2.5年左右的时间,而受宽松货币政策和住宅房价上涨的影响,新建住宅一直在增加,未来两到三年,住宅供应很可能会继续上升。供应过剩的增加将导致房价进一步下跌。 尽管如此,我们认为上述部分负面观点很可能已被市场消化,尤其是已经体现在住宅开发商的股票价格上。 访问 中国金融投资网 观看并收听更多精彩节目!您更可以在iTunes商店内直接订阅本播客节目。关注中国金融播客的微博以得到实时更新!.

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