中国房地产下滑将在可控范围之内

中国房地产销售在2014年将同比小幅下跌0%至5%,2015年下跌5%至10%。而2014年新房开工面积可能下跌10%至15%,2015年再跌10%,瑞银证券发布的一份报告显示。 在经历了2012年下半年和2013年的强劲反弹之后,近几月中国房地产活动出现放缓。2013年一线城市房价大幅攀升,增长超过20%;而二三线城市房价涨幅则比较温和。 可能导致近期房地产活动疲弱的因素包括:二三线城市库存高企,并在建设步伐持续超过销售的推动下超越了之前的高位;信贷趋紧,表现为房贷利率优惠取消、开发商融资成本增加、整体信贷增长放缓;理财产品作为新的投资渠道兴起、海外投资机会增多、反腐及房产税相关动向可能也给房地产行业前景蒙上了阴影。 与三年前相比,常用的房价、房价收入比和杠杆率指标并未显著恶化。但在一线城市之外,房价上涨速度并没有那么快。一线城市房价大幅上涨的主要原因可能包括更好的公共服务和社会福利催生出持续强劲的需求、而土地供给有限且住房存量较低。 从全国看,城镇居民收入增长快于房价,因此尽管与大多数其他国家相比,中国的房价收入比依然较高、但近年来在持续下降。此外,居民部门杠杆率整体较低、购房者杠杆率也有限。 瑞银认为中国新增商品房供给速度基本与城镇化、或新增城镇人口带来的内在需求一致。中国统计局的数据显示过去十年间城镇人口年均增加约2100万人,其中2013年增加约1900万、约合700万户家庭。相比之下,2013年城镇商品住宅共竣工约750万套。 但是,新增城镇住房供给远远超过了内在需求的增长。首先,城镇住宅竣工量应该包括保障房及其他非商品住宅的竣工量,2013年约为1200万套。更重要的是,新增城镇人口高估了城镇住房的内在需求,因为在2100万的年均新增城镇人口中,瑞银估算只有220万来自城镇户籍人口的自然增长,另有920万为城镇行政区域扩大所包含进来的原农村户籍人口,其余则来自于非户籍的流动人口。 瑞银认为对城镇人口增长进行这样的区分非常有必要,因为大多数流动人口买不起房、因而不会参与到城镇住房市场,且他们当中大多数也不符合保障房申请资格,只能住在雇主提供的宿舍或临时住所。至于被划入城镇的原农村人口,这部分人群原先已经拥有住房、可以假设他们本来居住的房屋并未全部拆迁。那么,额外的供给可被视为用于满足城镇原住人口的住房改善需求和投资需求,过去十年这部分总量大约为5000万套。 实际上,从上世纪90年代中期商品房建设启动以来,中国累计竣工城镇住宅面积约126亿平方米,其中约60%是商品房,其余则是企业建房或政府建房。瑞银估算这约合1.35-1.40亿套住房,其中至少40%用于满足改善或投资需求。此外,自上世纪90年代中期以来,农村住房累计竣工面积达140亿平方米。随着农村被划入城镇,这其中虽然改善性住房需求依然存在、且城镇人口仍将继续增长,但有证据表明二者在过去十年间均已得到相当程度的释放。因此与过去十年相比,住房新增供给步伐可能需要放慢。 过去几年,中国房地产和建筑业增加值占GDP的比重进一步提升,到2013年达到了13%左右。这已高于大多数经济体,虽然尚不及相关亚洲经济体在亚洲金融危机发生前或西班牙在欧债危机前的水平。从人均建设面积看,2013年中国城镇人均住房竣工面积已升至1.5平方米/年,虽然趋势似有转变的迹象。这一速度与日本在上世纪80年代末的情况基本相当,接近西班牙在金融危机前的水平、但低于美国和韩国在亚洲金融危机前的水平。 瑞银表示目前尚未看到任何上述”可能触发拐点的因素”发生重大变化,但风险无疑在加剧。同时,该银行预计近期内中国决策层不会收紧货币及信贷政策,但在经历了过去五年间杠杆水平的大幅攀升之后,未来几年信贷增长无疑会放缓步伐。 鉴于政府仍有能力和意愿去缓和房地产下行,瑞银的基本预测是房地产下滑被限制在可控范围内。考虑到今年以来房地产活动弱于此前的预计,瑞银将2014年和2015年GDP增速预测分别小幅下调至7.3%和6.8%。 访问 中国金融投资网 观看并收听更多精彩节目!您更可以在iTunes商店内直接订阅本播客节目。关注中国金融播客的微博以得到实时更新!.

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